REIT(不動産投資信託)の仕組みと銘柄の評価紹介

こんにちは。ニクです。

本日はREIT(不動産投資信託)について、ご案内していきたいと思います。皆さん、REIT(リートと読みます)はご存知ですか?

不動産が好きなこともあって、10年程前からREITは気になっていましたが、証券会社が主催するREITセミナーに顔を出したことはあったものの、いまいちピンと来ない。ただただ買えと言われてるように感じました。
そんな情報で買えるかい!と思った記憶があります(笑)

そんな中、数年前にREITアナリストの山崎成人氏のセミナーを拝聴する機会に恵まれ、この人は本物だ♡という衝撃を受けたのをきっかけにREIT投資を始めました。

この方に出会わなければ、REIT投資を始めていません。日本で唯一まともなREITアナリストであると自信を持って言わせていただきます。

ニク

山崎氏は定期的に東京・大阪でセミナーを実施されています。セミナー参加費は1万円と安くはありませんが、そのお金を払う価値は十分にあります。
但し、予備知識がないと何を言ってるのか多分さっぱりです。初心者向けセミナーではありません(むしろ上級者向けな内容)ので、参加される場合は予習しておくことをおすすめします。

山崎成人氏のHP:
http://www.reit-data.com/

REIT(不動産投資信託)とは?

REITとは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった略称で、日本語では「不動産投資信託」と呼ばれています。

REIT市場は世界中に開設されており、日本市場を「J-REIT」と表します。
ざっくりとした歴史を見ていきましょう。

2001年3月に東京証券取引所が不動産投資信託(J-REIT市場)を開設。同年9月に初のJ-REITとして「日本ビルファンド投資法人」と「ジャパンリアルエステイト投資法人」が上場しました。

現在(2018年7月)は59銘柄のJ-REITが存在し、運用対象となる不動産は、住宅、オフィスビル、商業施設、ホテル、物流施設など多岐に渡ります。

J-REITの仕組みは投資家から集めたお金で不動産を保有し、その賃料を投資家に分配する金融商品です。
実際の不動産投資は数千万という資金が必要ですが、REITなら10万円ほどの少額から投資が可能です。

REITの種類

REITは大きく「単一用途特化型REIT」と「複数用途型REIT」の2つに分けられます。

単一用途特化型REIT

単一用途特化型REITとは、ある特定の用途の不動産のみに投資するREITで、オフィスビル特化、住居特化、商業施設特化、物流施設特化、ホテル特化などがあります。

複数用途型REIT

複数用途型REITとは、複数の用途の不動産に投資するREIT(リート)のことです。
オフィスビルと商業施設などのように2つの用途の不動産を組み合わせて投資する複合型REITと、商業施設と物流施設とホテルといった3つ以上の用途の不動産を組み合わせて投資する総合型REITの2つのタイプがあります。

REIT銘柄一覧

上位銘柄群中上位銘柄群中位銘柄群下位銘柄群に区分してあります。投資法人の評価・信頼性・将来性などが加味された区分となります。

証券コード 投資法人名 運用資産 利回り
上位銘柄群 8951 日本ビルファンド 事務所主体型 3.13%
3283 日本プロロジス 物流施設主体型 3.80%
8952 ジャパンリアル 事務所主体型 3.12%
3287 星野リゾート ホテル主体型 4.38%
8967 日本ロジスティクス 物流施設主体型 4.01%
8984 大和ハウスリート 総合型 3.87%
8955 日本プライム 総合型 3.57%
中上位銘柄群 3249 産業ファンド投資法人 複合型 4.30%
3279 アクティビア 総合型 3.74%
8960 ユナイテッド 総合型 3.93%
3281 GLP 総合型 4.32%
8985 ジャパンホテル ホテル主体型 4.47%
8964 フロンティア 商業施設主体型 4.46%
3282 コンフォリア 住居主体型 3.63%
3226 日本アコモ 住居主体型 3.42%
8961 森トラスト 総合型 4.47%
3295 ヒューリック 総合型 4.07%
8968 福岡リート 総合型 4.08%
8953 日本リテール 商業施設主体型 4.36%
8954 オリックス 総合型 3.75%
3308 日本ヘルスケア ヘルスケア施設主体型 4.79%
3269 アドバンス 住居主体型 3.64%
3462 野村マスター 総合型 3.92%
8958 グローバル・ワン 事務所主体型 3.63%
3478 森トラスト・ホテルリート ホテル主体型 4.16%
中位銘柄群 8977 阪急リート 総合型 4.36%
3234 森ヒルズ 事務所主体型 3.86%
3278 ケネディクス・レジ 住居主体型 4.60%
3309 積水ハウス・リート 総合型 4.24%
8957 東急リアル 総合型 3.70%
8987 ジャパンエクセレント 事務所主体型 3.65%
3471 三井不動産ロジパーク 物流施設主体型 3.43%
8972 ケネディクス・オフィス 事務所主体型 3.89%
3296 日本リート 事務所主体型 4.96%
3453 ケネディクス・商業 商業施設主体型 5.01%
3292 イオンリート 商業施設主体型 4.70%
8956 プレミア 複合型 4.67%
3463 いちごホテル ホテル主体型 6.12%
3466 ラサール・ロジポート 物流施設主体型 4.66%
8976 大和証券オフィス 事務所主体型 3.54%
3451 トーセイ・リート 総合型 5.72%
3298 インベスコ・オフィス 事務所主体型 5.42%
8975 いちごオフィス 事務所主体型 4.41%
3468 スターアジア 総合型 5.12%
下位銘柄群 3455 ヘルスケア&メディカル ヘルスケア施設主体型 4.63%
3470 マリモ地方創生リート 総合型 5.88%
3290 Oneリート 事務所主体型 5.15%
3472 大江戸温泉リート ホテル主体型 5.51%
3476 投資法人みらい 総合型 5.80%
3473 さくら総合リート 総合型 5.86%
3459 サムティ・レジデンシャル 住居主体型 5.45%
8979 スターツ 住居主体型 5.23%
8966 平和不動産リート 総合型 4.23%
3227 MC-UBS 事務所主体型 4.25%
8986 日本賃貸 住居主体型 4.31%
8963 インヴィンシブル 総合型 7.05%
ニクのREIT投資法は上位銘柄群と中上位銘柄群が目標とする価格まで下げてきたら必ず追加購入するというものです。

ニク

下記のように、ニクはカブドットコム証券のリミットマインダーに投資法人を登録し、「下限1」「下限2」に目標とする価格を指定することで買い時を管理しています。ちなみに下位銘柄群は利回りが良くても信頼性に乏しいため(個人的な判断です)、購入しないと決めています。

▽カブドットコム証券のリミットマインダー

REIT投資のメリット

  • 少額から投資ができる
  • 高利回りである
  • 不動産のプロが運用する
  • 換金性が高い
  • NISA対象商品

通常の不動産投資であれば、投資用マンションの購入に数千万などの大金が必要となります。その上、管理費などの別途費用がかかるため、ある程度の資金力が求められます。

REITなら一口10万~50万程度で投資が始められ、管理はもちろん投資法人が行うため、別途費用などは発生しません。
また、REITは複数の不動産に投資しているため、一口購入するだけで分散投資の意味もありますね。

REIT投資のデメリット

  • 上場廃止のリスク
  • 地震などの天災による影響
  • 金利変更に伴う配当金の変動
  • 利益相反が起き得る

REITは上場している投資法人です。つまり、倒産の可能性も十分にあります。そのため、利回りが高いからといって投資先を選択するのではなく、投資法人の信頼性は十分に考慮する必要があります。

REIT投資をするならSBI証券

SBI証券のREIT取扱い本数はダントツ。NISAでREITを購入する場合も売買手数料無料で取引できちゃいます。
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